Что нужно знать, покупая квартиру в ипотеку?

   Любой ли может оформить ипотеку? 

   Приведём основные требования банков к заёмщикам (хотя в зависимости от размера ипотечного кредита и банка, в котором такой кредит оформляется, они могут различаться): 

1. Возраст. Как правило, получить ипотечный кредит может гражданин РФ в возрасте от 21 до 55 лет. Предельный возраст заёмщика ограничивается его выходом на пенсию (при условии, что к этому моменту кредит должен быть полностью возвращён).

2. Трудовой стаж. Непрерывный стаж на текущем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев (в ряде случаев – не меньше года). 

3. Платёжеспособность. Заёмщик должен иметь достаточный и стабильный доход. Банки охотно дают кредиты, если ежемесячные платежи по ним не превышают 40 % заработной платы Клиента. Если банк сомневается в возможности заёмщика своевременно выплатить долг, он может предложить указать в договоре созаёмщиков или поручителей. Помимо возможности своевременно выплачивать определённую сумму по кредиту, заёмщик должен внести первоначальный взнос на ипотеку – часть стоимости жилья (примерно 30 % от общей стоимости). Отсутствие первоначального взноса говорит о недостаточном уровне доходов заёмщика или низкой организованности его финансовых дел. Имейте в виду: чем больше размер первоначального взноса, тем наиболее выгодные условия можно получить от банка (по годовой процентной ставке, сроку ипотеки и её переплате). 

   Какие документы необходимы? 

   Основными документами на предоставление ипотечного кредита являются: 

• заявление-анкета;
• паспорт;
• правка 2-НДФЛ о доходах за последние полгода;
• копия трудовой книжки и трудового договора;
• правоустанавливающие документы на жильё (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи);
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременений;
• кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация жилого помещения;
• справки из коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате;
• отчёт об оценке стоимости квартиры. 

   Ипотечный договор заключается в письменной форме (если законом или соглашением не установлена нотариальная форма) и подлежит обязательной регистрации (п. 2 и п. 3 ст. 339 ГК РФ). Однако с 1 июля 2014 года регистрации будет подлежать только ипотека в качестве обременения, а сам договор регистрироваться не будет (Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации). 

   Особенности договора 

   Для ипотечного договора предусмотрены существенные условия, без которых такой договор считается недействительным: 

• Сведения об имуществе, передаваемом в залог, и его оценке (п. 1 ст. 9 Закона № 102-ФЗ). Иными словами, сведения о предмете залога. Эти сведения фиксируются в техническом паспорте квартиры и в договоре купли-продажи. Передаваемое в залог жильё должно быть чётко индивидуализировано (вид имущества, его местонахождение, год постройки, площадь, количество комнат и т. д.). Получить данный документ можно в органах БТИ. 

   Обязательной является процедура оценки имущества, то есть определение стоимости жилого помещения в соответствии с поставленной целью. Банк рассматривает приобретаемое жильё как имущество, которое в случае невыплаты заёмщиком долга можно будет продать. На основании документа, в котором указывается оценка недвижимости, кредитор определяет, достаточно ли данной суммы для выдачи запрашиваемого кредита. Проводить оценку имущества должен независимый оценщик, поэтому банк не может настаивать на том, что оценивать жильё должен какой-то определённый эксперт. Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена, иначе может возникнуть такая ситуация, что при обращении взыскания на жильё денег от его реализации не хватит, чтобы выплатить долг банку. 

• Сведения о страховании имущества. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. 1 и п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотека. При этом страхование жизни и трудоспособности заёмщика по закону не является обязательным, хотя некоторые банки могут включить данное условие в договор, и в таком случае вам придётся платить за страховку. Отказаться от данного вида страхования возможно, но банки неохотно идут на это, а если и идут, то, скорее всего, только при увеличении процентной ставки по кредиту. Поэтому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий, а также выясните стоимость годовой страховки, которую вам потребуется ежегодно продлевать.
•  Условие о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 9 Закона № 102-ФЗ). Очень важно обратить внимание на размер договорных обязательств сторон, а именно – на размер процентной ставки по кредиту. В договоре с банком желательно предусмотреть невозможность самостоятельно и в одностороннем порядке повышать процентную ставку. Также обратите внимание на прописанные в договоре санкции за просрочку выплаты кредита, они могут быть довольно жёсткими (например, штраф за каждый день просрочки может достигать 1 % от суммы просроченного платежа). 

   И, наконец, напомним о том, что, взяв ипотеку, вы имеете право на досрочное погашение кредита (п. 2 ст. 810 ГК РФ), а также можете воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ.