Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Покупка квартиры в новостройке в некоторой степени снижает риски покупателя: так как предыдущих владельцев попросту нет, никто и не оспорит права собственности, у недвижимости гарантированно будет чистая юридическая история. Однако у «новеньких» квартир есть свои особенности, и их обязательно нужно учитывать.

Один из важнейших этапов приобретения «первички» — выбор и проверка застройщика.Репутация компании, которая возводит дом, — один из важнейших факторов при выборе помещения в новостройке. Процесс строительства длится, как правило, несколько лет. За это время вероятно существенное изменение как юридической, так и финансовой ситуации у компании-застройщика. И справедливо, что предпочтение отдаётся, как правило, компаниям с известным именем. Новый застройщик, у которого нет успешно построенных объектов, воспринимается крайне подозрительно, так как результат его деятельности непредсказуем. Также целесообразно получить информацию о материально-технических ресурсах. Окажутся весьма полезными отзывы прежних и текущих Клиентов застройщика.

А он надёжный контрагент?

С точки зрения налоговых органов, большое значение при заключении договоров необходимо уделять должной осмотрительности при выборе контрагента. И, если при проверке будет обнаружено, что контрагент нарушает налоговое законодательство или обладает признаками так называемой фирмы-«однодневки», сделка с таким лицом, скорее всего, будет рассматриваться как сомнительная. На практике внимание инспекторов привлекают и такие факты, как регистрация контрагента по адресу массовой регистрации, ликвидация юридического лица в принудительном порядке.

Для сокращения рисков, связанных с выбором застройщика, необходимо удостовериться в том, что контрагент официально зарегистрирован в качестве юридического лица и информация о нём содержится в ЕГРЮЛ. Для этого, например, можно использовать общедоступные данные, которые размещены на сайте Федеральной налоговой службы, в данном случае это может быть сервис «Проверь себя и контрагента» (http://egrul.nalog.ru).

Доверяйте, но доверенность не забывайте Зачастую от имени застройщика сделку с покупателем заключает какой-либо сотрудник компании-застройщика по доверенности. В этой ситуации покупатель несёт более высокие риски, так как доверенность может быть аннулирована застройщиком или считаться недействительной. В этом случае необходимо проверить наличие оригинала такой доверенности и её юридическую состоятельность. Также при регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре РФ могут потребовать нотариального удостоверения доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Кроме этого, любая доверенность должна иметь дату составления, иначе она будет считаться недействительной. В случае если в доверенности срок действия не указан, она будет считаться действующей в течение года от даты составления доверенности (п. 1 ст. 186 ГК РФ). В доверенности должны быть указаны полномочия доверенного лица на подписание от имени застройщика сделки, а также необходимо наличие указания на то, что передача полномочий в порядке передоверия не допускается. Желательно получить письменное подтверждение со стороны единоличного исполнительного органа, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица (генерального директора), застройщика о том, что доверенность, на основании которой заключается сделка, не отозвана и сохраняет юридическую силу.

Судебные дела репутации не на пользу

Следует обратить внимание на судебную активность застройщика в целом. Поводом задуматься о благонадёжности застройщика может послужить тот факт, что компания часто судится со своими прежними Клиентами.

При анализе судебных споров застройщика рекомендуется отдельно обращать внимание на его споры с налоговыми органами. Если они есть, это свидетельствует о том, что у застройщика могут быть проблемы с налоговым планированием и потенциально возможно повышение расходов, связанных с оплатой налогов.

Проверка финансовой информации о застройщике может сводится к анализу его публичной финансовой отчётности. К таковой при продажах квартир по договору долевого участия в соответствии с пп. 5 - 6 п. 2 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ относятся:

• бухгалтерский баланс за три года;
• отчёт о прибылях и убытках за три года;
• аудиторское заключение за последний год.

Эти виды финансовых документов являются открытой информацией, которую вправе запросить у застройщика любые обратившиеся лица. Неправомерный отказ застройщика предоставить публичную финансовую отчётность — это тоже весьма информативный ответ, безусловно, свидетельствующий не в пользу застройщика. 

Спрашивайте про наличие допусков к видам работ

Для выполнения строительства и проектирования необходимо состоять в саморегулируемых организациях (СРО) и иметь свидетельство о допуске к определённому виду работ.

Допуски являются бессрочными, действуют на всей территории России и выдаются специальными саморегулируемыми организациями (СРО), которые должны быть зарегистрированы Ростехнадзором в соответствующем реестре СРО. Допуски тех СРО, которые не зарегистрированы Ростехнадзором в реестре СРО, являются недействительными. Строительство зданий при отсутствии свидетельств о допусках является незаконным, если выполняются работы, для которых необходимы допуски. Доступ к реестру СРО возможен на сайте Ростехнадзора без взимания какой-либо платы.

И наконец — сам проект

Далее стоит обратить внимание на строительный проект, реализуемый застройщиком. Если застройщик привлекает долевые инвестиции от граждан по договорам участия в долевом строительстве, то он обязан опубликовать проектную декларацию (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 № 214-ФЗ). Это весьма информативный документ, в котором содержится информация о проекте строительства.

Помните: ваша бдительность может сэкономить вам нервы и деньги. Внимательно всё проверив и затребовав все необходимые документы, вы повышаете вероятность того, что покупка окажется успешной, и уже в обозримом будущем вы будете праздновать новоселье в своей собственной квартире.

Для проверки контрагента можно также воспользоваться такими интернет-сервисами, как:

• Банк данных исполнительных производств www.fssprus.ru/iss/ip/
• Реестр недобросовестных поставщиков rnp.fas.gov.ru
• Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц www.fedresurs.ru